Quel revenu espérer d’un local d’activité ?

Quelle rentabilité pour des revenus locatifs en immobilier professionnel ?

Lorsque l’on parle d’ « investissement immobilier », la plupart d’entre nous pensent à l’immobilier résidentiel. Pourtant, l’immobilier d’entreprise révèle également de très belles opportunités. Investir dans un bureau ou dans un local commercial est rassurant, car le rendement est très attractif. Découvrez pourquoi acheter un local d’activité, et quel revenu peut-on en espérer lord de sa location.  

Qu’est-ce qu’un local d’activité ?

Entre bureaux, local commercial, local professionnel et local d’activité, il est parfois compliqué pour un investisseur de s’y retrouver et de faire la différence entre tous ces types de locaux.

Le local d’activité est un espace dans lequel s’exerce une activité artisanale ou industrielle. Le local d’activité est un espace avec de la hauteur, des accès poids lourds et des équipements industriels.

Le local d’activité est un lieu dans lequel les activités sont multipliées. Dans ce type de local, il est possible d’exercer de la fabrication, de la réparation, de l’extraction, de la transformation. La typologie de bureaux regroupe les entreprises qui exercent des fonctions administratives de services, de gestion… elles sont souvent regroupées en immeuble dans des zones tertiaires.

Les locaux de commerce sont des locaux réservés pour la vente des biens et des marchandises, elles se composent de deux catégories : les pieds d’immeuble plutôt en centre-ville et les plus grandes surfaces en périphérie.

Différence entre un local d'activité et un entrepôt

Les entrepôts logistiques sont uniquement destinés à recevoir des activités e stockages généralement en grande quantité d’où des surfaces au sol importantes (plusieurs dizaines de milliers de m2) avec de grandes hauteurs supérieures à 10 m.

Différence entre local d'activité et local commercial

La différence entre un local d'activité et un local commercial réside dans l'activité exercée au sein du local. Un local d'activité accueille des activités industrielles tandis que le local commercial, comme son nom l'indique, accueille des activités de commerce. Il peut s'agir d'une boulangerie, un fleuriste ou encore une boutique de vêtement.

Pourquoi investir dans un local d’activité ?

Pour les investisseurs, l’investissement professionnel représente des avantages non négligeables par rapport à l’investissement résidentiel.

Un investissement sécurisé

L’achat d’un local d’activité est perçu comme un investissement sécurisé.

Les entreprises signent des contrats de location longue durée avec leurs locataires, la plupart du temps il s’agit du « bail commercial 3-6-9 ». Il s’agit du bail « 3-6-9 ». Dans l’investissement locatif commercial, ce bail est signé pour 9 ans. Durant cette période, le propriétaire ne peut en aucun cas rompre le contrat. Les locataires peuvent résilier le bail tous les 3 ans avec un préavis de 6 mois. Il n’est donc pas aussi simple pour le locataire d’un local d’activité de résilier son bail, que pour un locataire de bien résidentiel.

Le bail commercial offre de grandes libertés à l’investisseur. De même, la plupart des dépenses liées au local d’activité peuvent être définies à la charge du locataire. L’investisseur, propriétaire du local d’activité peut être « exonéré » de certains frais comme les frais d’entretien ou les impôts locaux, lorsque ceux-ci sont payés par le locataire.

L’une des plus grandes peurs de l’investisseur en immobilier résidentiel est de ne pas retrouver son bien en bon état à la fin du bail. Les locataires ont plus d’intérêt à entretenir et à maintenir le local d’activité loué en bon état puisqu’il représente l’image de l’entreprise, auprès de leurs clients et fournisseurs.

Les loyers impayés sont plus rares dans l’immobilier professionnel que dans l’immobilier résidentiel. Le bail fait partie intégrante du fonds de commerce du locataire, c’est pourquoi il a tout intérêt à payer le loyer en temps et en heure. Si ce n’est pas le cas, l’entreprise du locataire peut se retrouver en redressement ou en liquidation judiciaire.

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Une source de revenus régulière

Le bail 3-6-9 rassure les investisseurs, plus certains de louer leur bien pendant une longue durée et de percevoir un revenu pendant au moins 3 ans consécutifs.

En louant le local d’activité qu’il a acheté, l’investisseur reçoit des paiements réguliers de la part de l’entreprise locataire. Pendant toute la durée du bail, le local d’activité acheté génère des revenus. Même lorsque l’entreprise locataire rencontre des difficultés financières, le loyer figure parmi les créances prioritaires.

Quel revenu attendre de sa location ?

Vous l’aurez compris, investir dans un local d’activité présente de nombreux atouts pour un investisseur. Quels revenus peut-il vraiment attendre de la location d'un local d’activité ?

Local d’activité : le taux de rendement espéré

Vous vous demandez sûrement quel est le bon taux de rentabilité locative. Le taux de rendement espéré dans la location d'un local d’activité dépend du prix du loyer, de son implantation et de l’année de construction de ce local d’activité. Les prix des loyers en immobilier professionnel ne sont pas fixés de la même manière qu’en immobilier résidentiel. Le loyer varie en fonction du prix au m². Le prix au m² en immobilier professionnel est moins élevé qu’en immobilier résidentiel, mais ce n’est pas pour autant que le revenu perçu est moindre.

Comment est fixé le prix du loyer d’un local d’activité ?

Le prix du loyer du local d’activité est fixé selon plusieurs critères :

• Superficie du local d’activité
• Ville/ commune / région du local d’activité
• Emplacement géographique du local d’activité (quartier…)
• Activité professionnelle du locataire
• Le bâtiment
• La concurrence
• Durée du bail
• Qualité de la signature
• Etat des locaux

La valeur locative se fixe assez librement entre le propriétaire et le locataire, à condition de rester dans un environnement concurrentiel.

Rentabilité locative du local d’activité

Le rendement de l’immobilier professionnel est généralement supérieur à celui de l’immobilier résidentiel. Dans les grandes villes, le rendement annuel est estimé en moyenne entre 4 % et 6 %. Dans les villes moyennes, comme Roanne ou Saint-Étienne, le rendement annuel se situe entre 7 % et 9 %.

La rentabilité locative d’un local d’activité est basée sur son prix d’acquisition par l’investisseur et sur son loyer brut annuel.

Focus expert : Comment calculer la rentabilité d’un local d’activité ?   
Rentabilité brute d’un local d’activité = 100 x (loyer mensuel x12) / Prix d’acquisition.

Pour calculer la rentabilité brute d’un local d’activité, il suffit de multiplier le loyer annuel par 100 et de diviser le résultat par le prix d’acquisition.

Prenons un exemple :  Local d’activité acheté à 150 000 € avec un loyer mensuel de 1 000 €.
Dans cet exemple, la rentabilité brute du local d’activité est donc de 8 %.  

Pour obtenir la rentabilité nette d’un local d’activité, il faut tenir compte des charges liées à l’achat (taxes et assurances).

Rentabilité nette = 100 x (loyer mensuel x12) – Charges / Prix d’acquisition

Le revenu généré par un local d’activité dépend donc de plusieurs éléments : du local en lui-même et du son loyer mensuel (emplacement, superficie, prix au m²…) et de la structure juridique du propriétaire.

Vous souhaitez investir dans un local d’activité ? N’hésitez pas à contacter nos conseillers en immobilier d’entreprise !