Pourquoi investir dans des locaux d’activités à Saint-Étienne ?
Focus sur les locaux d'activités
Dans cet article, nous vous expliquons pourquoi investir dans des locaux d’activités peut être intéressant pour votre entreprise.
Qu’est-ce qu’un local d’activités ?
Un local d’activités est un bâtiment consacré à l’activité d’une entreprise qu’elle soit commerciale, artisanale ou industrielle.
Quelle est la différence entre un local d’activités et un entrepôt ?
Il faut bien faire la différence entre un local d’activités et un véritable entrepôt logistique, car ces termes peuvent semer la confusion dans un cahier des charges, par exemple.
Le local d’activités peut notamment être plus réduit et ne faire partie que d’une zone délimitée d’un bâtiment. Ce type de local est très souvent de petite taille, et sert de bureaux, de petit entrepôt ou même de magasin puisqu’il présente un aspect plus fonctionnel.
L’entrepôt logistique, lui, se situe la plupart du temps en-dehors de l’agglomération pour le transport des marchandises. Il sert uniquement au stockage de biens et de produits d’une entreprise, et possède une surface très souvent bien supérieure à celui du local d’activités.
Investir dans des locaux d’activités peut représenter un coût assez onéreux pour les entreprises. Plutôt conseiller pour les entreprises déjà stables, il est possible de l’acheter mais également de le louer, pour alléger le coût financier qu’il engendre.
La réglementation des locaux d’activités et des entrepôts logistiques est différente. Par exemple, les entrepôts sont soumis à l’ICPE (Installations Classées pour la Protection de l’Environnement) alors que les locaux d’activités ne le sont pas.
FOCUS EXPERT
Toutes les exploitations industrielles ou agricoles qui peuvent engendrer des risques ou provoquer des pollutions et des nuisances, notamment pour la sécurité de la population sont des installations classées soumises à l’ICPE.
Toutes les installations classées doivent faire une demande d’autorisation, d’enregistrement ou de déclaration suivant les risquent qu’elles sont susceptibles d’engendrés.
Louer ou acheter un local d’activités ?
Comme nous l’avons évoqué plus haut, un local d’activités est un achat plutôt onéreux. Pour les entreprises en plein développement et plus fragiles financièrement parlant, il est peut-être judicieux de ne pas investir tout de suite dans ce genre de locaux et patienter en vue d’une future stabilisation financière. Pour les entreprises plus conséquentes, en revanche, il peut être une option intéressante pour une petite implantation en ville. Malgré l’aspect coûteux de ce projet, l’investissement dans un local d’activités reste profitable pour l’acheteur s’il désire s’implanter dans une zone sur une longue durée. En effet, cela lui épargne certaines charges que l’on retrouve sur les baux de locaux commerciaux.
Un local d’activités peut servir à une marque pour s’implanter dans un centre-ville, dans une petite rue, ou même près d’un centre commercial. Placé sur un point stratégique, le local d’activités peut être intéressant à la fois pour une distribution légère ou la mise en place de bureaux. Il est un atout car il peut être décliné facilement en plusieurs types de locaux, et sert notamment d’espace de coworking pour des activités qui nécessitent des échanges d’idées.
Il peut notamment être utilisé pour apporter une certaine proximité entre une entreprise et les clients. Il s’agit d’un bon investissement pour une marque qui souhaite s’étendre dans des zones géographiques où elle n’est pas encore présente parce qu’elle peut ainsi conquérir un plus large panel de clients.
Mais les petits commerçants ne sont pas en reste. En effet, ces petites zones peuvent aussi être louées ou vendues à des artisans qui désirent avoir leur propre local pour leur activité commerciale. Elles offrent un bon compromis entre la location d’un vrai local plus cher et le travail chez soi ou dans un atelier.
Les locaux d’activités apportent facilement des revenus à la location, car ils sont facilement modulables. S’ils sont situés dans une zone stratégique, cela leur apporte une plus-value qui n’est pas négligeable, et ils pourront être facilement loués ou achetés par des entreprises qui désirent s’implanter sur de petites surfaces.
Il faut cependant penser que les locaux d’activités sont achetés principalement par les professions libérales, lesartisans ou les entreprises familiales et loués à des grands groupes qui modifient souvent l’emplacement de leurs bureaux à cause de leur variation constante d’effectifs : connaître la cible à viser après l’investissement dans cette catégorie de locaux est un point à retenir pour une vente ou une location réussie.
Louer ou vendre un local d’activités ?
Dans les deux cas, il y aura évidemment des avantages et des inconvénients. Si le local d’activités est à louer, les principaux interlocuteurs seront ceux vus précédemment, c’est-à-dire les grands groupes. Pour ce qui est des avantages, ils restent importants. La location d’un local permet de trouver rapidement preneur contrairement à la vente qui impose un délai plus long compte-tenu du prix. Si le désir est de traiter rapidement le bien, alors la location est un choix préférable. Elle permet aussi une flexibilité plus importante en matière de délais : l’espace de travail peut être loué plus rapidement, et ainsi permettre la mise en place de baux commerciaux ou de coworking.
Enfin, cette rapidité permet au bailleur d’avoir une source de revenus plus régulière et ainsi développer sa propre activité. La location est donc utile si le bailleur désire un apport rapide et une grande régularité en ce qui concerne les revenus.
Cependant, la vente d’un local d’activités à elle aussi ses avantages. Le coût financier d’une entrée à la location reste important et peut rebuter certains preneurs. En région parisienne, les loyers ajoutés à ce coût atteignent parfois des montants pharamineux, ce qui fait réfléchir au type d’acquisition. La vente peut, dans certains cas, être un choix plus judicieux puisqu’elle n’inclut pas des sommes d’entrée colossales, même si cela implique parfois des risques d’endettement. En revanche, la vente permet au preneur d’éviter le risque d’éviction, et ainsi assurer sa pérennité dans un lieu qui reste intéressant pour lui.
FOCUS EXPERT
Dans le cas où vous souhaitez vendre un local d’activités que vous avez mis en location, il faut savoir que le locataire bénéficie d’un droit de préemption grâce à la loi Pinel. Vous devez donc le notifier dès la mise en vente du bien.
Peut-on le transformer en habitation et inversement ?
Tout dépend si le projet rentre en compte ou non dans un plan local d’urbanisme. Certaines règles empêchent la transformation d’un local d’activités en habitation (et inversement) à cause de la construction des rez-de-chaussée, et il existe parfois des documents qui interdisent complètement la transformation d’un local d’activités ou commercial en logement. Il faut aussi vérifier si le bâtiment est bien raccordé, et s’il ne brise pas les règles de copropriété : il s’agit avant tout de vérifier si tout est légal et si la transformation est permise sur le bail ou le règlement de propriété.
FOCUS EXPERT
La loi ELAN facilite la transformation des locaux professionnels en logement. Il vous faudra également consulter le PLU (Plan Local d’Urbanisme) de votre commune. Une fois la demande de changement d’affectation faite à votre mairie, vous devez demander l’autorisation à la copropriété pour réaliser les travaux et modifier le statut du bien.
En bref, l’investissement dans des locaux d’activités reste une action prisée si l’on désire acquérir un bien rapidement pour le revendre ou le louer. Ces locaux sont une source quasi-sûre de revenus du fait de leur petite taille et de la demande de plusieurs acteurs économiques, qu’ils soient des artisans ou de grands groupes. Investir dans des locaux d’activités reste donc un acte judicieux qui peut amener des ressources supplémentaires si vous désirez développer votre activité.
Comment louer, acheter ou vendre un local d’activités ?
Il est très facile de louer, d’acheter ou de vendre un local d’activités. Pour se faire, il suffit de prendre contact avec des cabinets de conseils comme Arthur Loyd qui proposent des prestations utiles pour les bailleurs en matière de traite d’immobilier.